城郊旅游房地產發(fā)展的模式探討
隨著城市化進程的推進和城市人口的劇增，城市規(guī)模不斷壯大;伴隨私家車的普及，據統(tǒng)計北京已達到8個人一輛車的水平，上海12個人一輛車，深圳、廣州約10個人一輛車，這使自駕游的興起，也使城市房地產發(fā)展逐漸郊區(qū)化、邊緣化，地域概念淡化。在這個背景下，休閑與居住日益密切，度假地產與常住地產的逐漸交融，這對城郊房地產的發(fā)展提出了新的發(fā)展方向，對房地產項目的交通、綜合環(huán)境、社區(qū)服務、配套設施建設提出了更高要求。那么如何揚長避短開發(fā)城郊旅游房地產呢?在這里，我們將結合自己的研究成果，與大家一起探討。
一、研究背景
近年來我們做了一些關于旅游房地產開發(fā)的項目，其中城郊旅游房地產項目占很大比重，這些項目大都依托大都市，基本相同的市場環(huán)境和開發(fā)背景，但由于開發(fā)商理念的不同，開發(fā)步驟不同，產生了不同的開發(fā)模式，對市場形成了不同的影響，取得了不同的收益。
我們認為城郊區(qū)域雖然基礎設施相對欠缺，離市區(qū)較遠，難以與市區(qū)同等項目競爭，但城郊地產項目也有自己的優(yōu)勢，如良好的生態(tài)環(huán)境，相對私密的生活空間，寬敞的建筑空間，山、水或林等自然景觀依托。城郊地產項目與旅游、度假地產相結合，通過旅游項目開發(fā)，匯聚人氣、形成區(qū)域的人流、物流、商流，完善區(qū)域基礎設施和配套設施，提升地產項目的土地價值，這是城郊地產發(fā)展的必然趨勢。
項目一：昆明城郊旅游房地產項目A——旅游小鎮(zhèn)帶動房地產
該項目位于城郊一個景區(qū)，景區(qū)在昆明具有一定知名度，但以水庫和湖泊為主體的大眾休閑型旅游產品老化，處于更新換代之際，游客人數不多，景區(qū)內有一個賓館和幾個度假別墅，但入住率不高，景區(qū)經營狀況一般。
該區(qū)域屬于世博園區(qū)的延展，已經有幾個高檔別墅項目，是昆明未來高檔地產發(fā)展的一個區(qū)域，但與其它項目相比，項目A距離市區(qū)較遠，道路交通狀況不好。項目處于鄉(xiāng)村之中，配套設施較差，基礎設施建設還不完善。
如果直接開發(fā)房地產，由于距離和交通原因，難以開發(fā)中高檔樓盤，只能以低價取勝，而初期投資由于需要大量基礎設施建設，開發(fā)商的盈利空間不大。
項目策劃中，我們提出由旅游帶動地產，通過旅游小鎮(zhèn)開發(fā)，休閑、度假旅游項目帶動區(qū)域的人流、物流，完善配套設施，提升土地價值，促成地產增值。
項目二：成都城郊旅游房地產項目B——公園里的景觀房地產
該項目是成都城郊著名旅游景區(qū)，景區(qū)通過5年運作，已經成為區(qū)域成熟、知名景區(qū)。我們在策劃中提出“乾坤大挪移”的手法，把房地產建在公園里，在旁邊新的地塊重新按照現有景區(qū)開發(fā)模式復制新景區(qū)，將現有景區(qū)成熟地塊運作房地產，通過這樣的挪移，開發(fā)商取得了很好收益。。
項目三：南京城郊旅游房地產項目C——房地產樓盤改造景觀建筑
該項目開發(fā)商擁有在市區(qū)開發(fā)地產的成功經驗，規(guī)劃用地約5400畝，其中水面約2400畝，直接在城郊地塊按照城市樓盤開發(fā)，一期約2500套酒店式公寓，350棟獨立別墅以及各類配套項目。酒店式公寓為五層退臺式設計為主，15萬元左右一套一居小戶型40平米左右?guī)厝暮胺浚摰禺a項目在南京地產市場掀起購買高潮。
但由于樓房密度過高，丘陵山地變成了“房山”，樓房鱗次櫛比，自然景觀被破壞，沿湖濱的高檔別墅無法按預期出售，僅以比公寓高1000元/平米的價格出售。
要提升后期獨棟別墅的潛在價值，必須要改造其景觀效果，提高土地價值。項目通過開發(fā)溫泉旅游，建設高檔溫泉度假區(qū)，同時改造現有公寓樓房設計，增加樓間回廊連接，通過花卉、園林等景觀，形成花卉園林景觀平臺，在“房山”構建花團錦簇、綠廊相連的空中花園景觀，將密集的“房山”公寓改造成為特色的景觀建筑，提升了區(qū)域的土地價值。
由以上可以看出三個旅游房地產項目的共性：
1、都屬于城郊房地產項目，距離市區(qū)中心有40分鐘至一小時車程;
2、依托于百萬人口的大都市;
3、開發(fā)商都是以房地產開發(fā)為盈利目標，同時都希望本項目能成為城郊中高檔房地產;
4、有小型水庫或湖泊及低矮山地丘陵為環(huán)境依托，山水相依，植被茂密，生態(tài)環(huán)境良好;
5、開發(fā)商具有一定實力，同時在本地都具有成功開發(fā)市區(qū)樓盤的經驗;
隨著城市化進程的推進和城市人口的劇增，城市規(guī)模不斷壯大;伴隨私家車的普及，據統(tǒng)計北京已達到8個人一輛車的水平，上海12個人一輛車，深圳、廣州約10個人一輛車，這使自駕游的興起，也使城市房地產發(fā)展逐漸郊區(qū)化、邊緣化，地域概念淡化。在這個背景下，休閑與居住日益密切，度假地產與常住地產的逐漸交融，這對城郊房地產的發(fā)展提出了新的發(fā)展方向，對房地產項目的交通、綜合環(huán)境、社區(qū)服務、配套設施建設提出了更高要求。那么如何揚長避短開發(fā)城郊旅游房地產呢?在這里，我們將結合自己的研究成果，與大家一起探討。
二、城郊旅游房地產開發(fā)思路
1、研究市場，項目定位準確。城郊旅游房地產要找準在整個房地產業(yè)項目體系中擔當的時代性角色，避免同一地區(qū)在產業(yè)與項目結構上的雷同，努力發(fā)揮項目的獨特優(yōu)勢，將土地、人口、民俗、文化、環(huán)境等因素，圍繞功能和客戶定位，整合到開發(fā)項目中去，培植獨特的優(yōu)勢。
2、根據項目具體特點，設計適合本項目發(fā)展的模式。城郊旅游房地產的開發(fā)一定要開創(chuàng)自身的發(fā)展模式，不能照搬照抄，防止項目的雷同化，在人本服務、項目設置、建筑特點、軟件配套方面要有自己的特色。
3、復合產業(yè)業(yè)態(tài)設計。復合產業(yè)業(yè)態(tài)，將傳統(tǒng)的旅游產業(yè)與商業(yè)、地產業(yè)、會展產業(yè)、運動康體產業(yè)、教育產業(yè)、創(chuàng)意產業(yè)、博彩業(yè)、農業(yè)、工業(yè)等結合，確定不同的角色，在角色定位的前提下，圍繞開發(fā)項目的角色與目標，努力挖掘自身的優(yōu)勢，利用恰當的商業(yè)措施與文化聯姻，用市場的方式運作才能獲得最佳經濟效益。
4、注重項目策劃和創(chuàng)意，提升項目的品牌含量。項目的規(guī)模與功能，布局的尺度與收放，氛圍的營造與把握，都應在創(chuàng)意、策劃中很好地確定，最終通過新穎樸實的外觀、功能完善的內涵、配套齊備的設施、自然諧調的韻味，塑造項目的特色和魅力，提高品牌的含金量。
5、重視景觀規(guī)劃，合理安排布局。規(guī)劃是建設的龍頭，城郊旅游地產項目必須統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、均衡布點、具備人本關懷，既著眼當前，又立足長遠，將旅游房地產的開發(fā)效益與風景區(qū)生態(tài)環(huán)境保護、文化生態(tài)優(yōu)化結合，實現經濟效益與社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。
6、商業(yè)運作模式設計多樣化、特色化。商業(yè)運作模式設計是開發(fā)城郊旅游地產不可或缺的，運作模式設計時要注重多樣化、特色化、時尚化，通過不同的運作模式，來提升城郊旅游房地產的吸引核。
三、城郊旅游房地產開發(fā)模式
(一)旅游度假區(qū)+投資型旅游房地產開發(fā)模式
此類旅游房地產特點：有核心資源為依托，如溫泉、海濱、避暑環(huán)境等，以第二居所和異地度假主要需求，形成投資型公寓、別墅開發(fā)、休閑社區(qū)等，這類房產要能充分利用核心資源，將資源利用與生活方式創(chuàng)造、生活環(huán)境營造相結合，體現人與自然的統(tǒng)一，注重環(huán)境的營造和居住條件的改善。
(二)公園里的旅游房地產開發(fā)模式
在公園里建造房地產，公園作為大尺度背景資源配送。這種開發(fā)方式與旅游小鎮(zhèn)開發(fā)相類似，通過旅游的開發(fā)，把生地做成熟地用于房地產開發(fā)。這類房地產一般依托公園，集自然、生態(tài)、健康、文化為一體，同時享受城市的繁華與便利，是高品質的生活空間，具有很高的商業(yè)價值，但這類房地產的開發(fā)一定要符合國家的某些規(guī)定。
(三)生態(tài)人居旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式
所謂旅游小鎮(zhèn)就是以旅游產業(yè)為主導的小鎮(zhèn)，分為三類資源主導類、旅游接待型和生態(tài)人居型。生態(tài)人居型小鎮(zhèn)一般處于中大型城市周邊，距離城區(qū)較近，一般為近中郊區(qū)。對于北京、上海這樣的特大型城市，距離在100公里以內;對于三百萬以上市區(qū)人口的大型城市，距離在60公里以內;對于一百萬左右市區(qū)人口的中型城市，距離在30公里以內;百萬以下市區(qū)人口的中小型城市，距離在15公里以內。
生態(tài)人居旅游小鎮(zhèn)是旅游房地產發(fā)展的一個未來趨勢。生態(tài)人居(見楊光、林峰《生態(tài)人居系統(tǒng)——生態(tài)與宜居的創(chuàng)新整合》一文)是一個綜合概念，不僅強調居住的概念，而且要求環(huán)境的營造。生態(tài)人居含三個環(huán)境，生態(tài)環(huán)境、社會環(huán)境、居住環(huán)境。要求的是人與環(huán)境的和諧統(tǒng)一。在這個綜合的生態(tài)人居環(huán)境中，人的生態(tài)狀態(tài)、生存狀 將人類居住中三個尺度的劃分，區(qū)分為三個層面的生態(tài)系統(tǒng)，即：整個區(qū)域環(huán)境、社區(qū)環(huán)境和住宅環(huán)境;形成區(qū)域生態(tài)人居環(huán)境，社區(qū)生態(tài)人居環(huán)境，住宅生態(tài)人居環(huán)境。三個尺度的生態(tài)人居系統(tǒng)中，包括水環(huán)境、植物環(huán)境、動物環(huán)境、建筑環(huán)境、景觀、交通等作為一體化的結構，形成最宜于居住的生態(tài)居住系統(tǒng)，在這其中，水環(huán)境尤其要注意，人與生俱來的親水特性，決定了水環(huán)境在生態(tài)人居住系統(tǒng)的重要作用，水帶給我們生存的環(huán)境，帶給我們休憩的快樂，綠道聯合提出的“水圈打造理論”為城郊濱水旅游地產的開發(fā)提供了方法借鑒。
生態(tài)人居旅游小鎮(zhèn)在整合生態(tài)旅游資源的同時，將人與生態(tài)環(huán)境、生態(tài)旅游、生態(tài)度假、生態(tài)人居完美結合。
(四)旅游房地產開發(fā)與社會主義新農村結合
通過社會主義新農村建設，整理土地，解決旅游房地產建設用地指標問題。雖然農村集體建設用地在土地管理上存在較大的障礙，鄉(xiāng)村房地產的法律產權基礎、流通性等方面存在較多問題，但鄉(xiāng)村休閑旅游房地產逐漸成為房地產發(fā)展的一個分支，也正在從法律的盲區(qū)走向商業(yè)模式的創(chuàng)新。
近年來，城市人購買農村集體建設用地進行休閑或度假房屋建設，已經從個人行為轉變?yōu)槠髽I(yè)行為，一些有實力的企業(yè)，通過“農業(yè)產業(yè)開發(fā)”、“高科技農業(yè)開發(fā)”、“旅游開發(fā)”等不同形式，在農村開展圈地運動，靠租用、征用、私人交易等手法，占用土地，建設房地產。
雖然現在“小產權”以被國家明文禁止,而且此類旅游房地產的土地流轉的法律形式雖然存在瑕疵，但已經事實存在，如何規(guī)范并合理運作需要國家更為明確、更為詳細的法律。
隨著城市化進程的推進和城市人口的劇增，城市規(guī)模不斷壯大;伴隨私家車的普及，據統(tǒng)計北京已達到8個人一輛車的水平，上海12個人一輛車，深圳、廣州約10個人一輛車，這使自駕游的興起，也使城市房地產發(fā)展逐漸郊區(qū)化、邊緣化，地域概念淡化。在這個背景下，休閑與居住日益密切，度假地產與常住地產的逐漸交融，這對城郊房地產的發(fā)展提出了新的發(fā)展方向，對房地產項目的交通、綜合環(huán)境、社區(qū)服務、配套設施建設提出了更高要求。那么如何揚長避短開發(fā)城郊旅游房地產呢?在這里，我們將結合自己的研究成果，與大家一起探討。
(五)華僑城模式
華僑城集團利用地方政府需要改造一些片區(qū)的環(huán)境，采取成片開發(fā)，由于成片開發(fā)的開發(fā)商承擔了在開發(fā)片區(qū)的所有市政配套任務，因此，目前很多地方的片區(qū)綜合開發(fā)以協(xié)議方式出讓，而協(xié)議地價遠低于公開拍賣地，華僑城因此規(guī)避了參與招拍掛而使地價成本過高。
華僑城以主題公園為龍頭,以旅游地產為支柱,積極向傳媒、娛樂等關聯產業(yè)延伸，建設集主題公園、旅游度假、主題生活社區(qū)于一體的大型主題旅游區(qū)。通過旅游項目提升了片區(qū)內人文、環(huán)境素質，相應的房價也得到了提升，同時產生了依托地產業(yè)務的快速盈利來支撐旅游業(yè)擴張的成功經營模式。
華僑城模式在深圳、北京、上海都有百萬平方米以上的大型綜合旅游地產項目在開發(fā)之中。成都、武漢、長沙和南京等二線城市的項目也在推廣中。
(六)樞紐模式
樞紐模式，是指建設交通、購物、旅游、休閑等樞紐項目，從而帶動城郊旅游房地產的發(fā)展，包括公交樞紐、旅游中心、居住中心等，交通便利、生活方便、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美是城郊旅游地產開發(fā)的首要吸引核，這有利于消費者的聚集與出游，對城市旅游和商品經濟發(fā)展都有一定的促進作用。在上述的旅游小鎮(zhèn)建設中，也可以結合樞紐模式進行開發(fā)，建設各類旅游樞紐。
四、城郊旅游房地產的土地和政策
城郊旅游地產的發(fā)展不僅需要有好的開發(fā)模式和成熟的運營商，而且還需要有政府政策的調控和管理，為土地的使用提供便利。城郊旅游地產在經濟生活中火爆，但是在國家的土地資源管理政策中并沒有旅游房地產這個用地項目。旅游房地產現象的產生，不能簡單地說對與不對，更不能通通斥為“開發(fā)商圈地”。旅游房地產的存在有它的必然性，對現實中的問題，政策和管理的跟進是當前的需要，但規(guī)范和管理的前提是對具體情況進行分類，然后區(qū)別對待。
城郊旅游地產的開發(fā)是多樣化的，上文所提的旅游房地產開發(fā)的幾種情況，在土地政策上也是不一樣的。旅游小鎮(zhèn)和新農村的建設用地一般是國家重點支持的項目，是對集體和國有土地進行開發(fā)建設，在政策上也有所優(yōu)惠。旅游度假區(qū)、公園別墅、樞紐模式的建設和開發(fā)是商業(yè)用地和建設用地相結合的，至于華僑城模式是利用政府對片區(qū)的改造，其中有商業(yè)用地，也有建設用地;樞紐的建設，主要靠城市的規(guī)劃建設用地的商業(yè)用地，建設一定的公寓、賓館或者生態(tài)住宅對外出售。
態(tài)、生活狀態(tài)都達到最佳。
在實際旅游房地產開發(fā)中有很多成功的旅游項目用的確是一些土地的“次品”，比如杭州宋城起于垃圾場，桂林樂滿地建在山谷里……。通過旅游開發(fā)，做成熱門地段，賺到了“級差地租”中的那個差價，這就是旅游房地產形成的基本動力。另一方面，如果像做住宅區(qū)一樣，圈出一塊地開發(fā)城郊旅游地產，成功先例并不多見，所以，我們需要一套政策，鼓勵對各種土地資源的優(yōu)化利用，嚴格限制圈地性質的開發(fā)。
我們認為在進行政策引導時，要注意以下幾點：
第一,旅游邁入產業(yè)化升級階段，旅游產品從觀光產品向休閑復合型產品過渡是必然趨勢。認識到市場的需求，首先要從改進和完善城市功能入手。比如，城市的休閑功能，城市的度假設施……這其中只要涉及到土地使用的，要有整體的空間布局，城市規(guī)劃要緊跟度假時代的旅游規(guī)劃，在城郊旅游地產開發(fā)中尤為重要，更何況好的規(guī)劃本身就可以引導對城郊土地資源的優(yōu)化利用。
第二,在規(guī)劃科學布局的基礎上，對科學開發(fā)促進了國土整治的項目在土地政策上給予支持，引導城郊旅游房地產開發(fā)向有利資源優(yōu)化利用的方向上發(fā)展。如果開發(fā)商們用旅游地產的方式，開發(fā)荒地，使其產生價值，這是應該鼓勵的。
第三,政策的制定要考慮到對借風景區(qū)開發(fā)非旅游項目的約束。旅游發(fā)展的環(huán)境化和房地產的景觀化有結合是趨勢，是事物發(fā)展的一種合理性。但絕不是凡打城郊旅游房地產這張牌的項目全部具有這種合理性，在城郊旅游地產的發(fā)展中尤其要注意。
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